Jedným z najdôležitejších aspektov pri predaji nehnuteľnosti je správne nastavenie ceny. Poučky v škole vravievajú ,,Cenu tvorí ponuka a dopyt´´ no poďme si to trošku hlbšie rozobrať.
Hlavným a najpodstatnejším faktorom je samozrejme lokalita a poloha nehnuteľnosti. To má zásadný vplyv pri určovaní ceny. Nádherný priestranný veľkometrážny byt môže byť lacnejší ako garsónka, avšak tento byt je situovaný v obci so slabou občianskou vybavenosťou a garsónka v centre krajského mesta.Zaujímavosťou je, že aj v rámci jednej lokality, ulice alebo dokonca jedného vchodu môže byť rozdielna cena za identickú nehnuteľnosť.
Medzi všeobecné faktory vplývajúce na stanovenie trhovej ceny určite patrí :
- orientácia a s ňou súvisiaca svetelnosť,
- poschodie,
- technický stav objektu,
- dispozičné riešenie miestností,
- kvalita použitých materiálov,
- finančná vitalita domovej správy,
- sociálna úroveň obyvateľstva,
- parkovacie možnosti,
- občianska vybavenosť,
- dopravná infraštruktúra,
- dostupnosť inžinierskych sietí,
- úroveň kvality životného prostredia a mnoho ďalšieho
Negatívne faktory vplývajúce na stanovenie ceny:
BYT:
- Nízke poschodie (prízemie) alebo najvyššie poschodie
- Pri vyšších poschodiach absencia výťahu
- Absencia balkóna, terasy, loggie či pivnice
- Neprispôsobiví susedia
- Úroveň hluku ( orientácia na rušnú miestnu alebo štátnu komunikáciu, vlakovú či električkovú trať )
- Vysoké prevádzkové náklady
- Výhľady z okien, terás a balkónov ( výhľad na iný bytový dom alebo na priemyselnú časť mesta)
DOM:
- Nevysporiadaná prístupová cesta
- Spoločný pozemok so susedom
- Narušená statika objektu
- Nevyhovujúci susedia
POZEMOK:
- Absencia inžinierskych sietí
- Neprevidelný tvar
- Svahovitý terén
- Obtiažnosť prístupu
- Možnosti realizácie na danej parcele z pohľadu územného plánu obce
Správne určenie ceny nehnuteľnosti ovplyvňujú aj makroekonomické ukazovatele.
Zásadný a neopomenuteľný vplyv na určenie trhovej ceny má aj:
- situácia na hypotekárnom trhu a dostupnosť pôžičiek,
- miera nezamestnanosti,
- miera kriminality,
- dostupnosť pracovných príležitostí,
- potenciál rozvoja danej lokality
Na cenu má vplyv aj počet podobných a porovnateľných nehnuteľností, ktoré sú v ponuke.
Zmienim aj fakt, že neexistuje stanovenie presnej ceny za nehnuteľnosť. To znamená, že sa nedá povedať, že tento rodinný dom má cenu 325.000 Eur a presne za túto cenu sa predá. Pri určovaní trhovej ceny vieme na základe prieskumu a analýzy trhu, zohľadnenia všetkých faktorov vplývajúcich na cenu povedať, že daná nehnuteľnosť by sa mohla predať v rozmedzí od-do napríklad už spomínaný rodinný dom by sa mohol predať za cenu 320.000 až 330.000 Eur. Taktiež závisí, kto si túto nehnuteľnosť bude chcieť kúpiť. Klient, ktorý vyhľadáva práve túto lokalitu z osobitého dôvodu, môže byť ochotný zaplatiť aj vyššiu cenu, pretože preňho má daná nehnuteľnosť strategický význam. Naopak klient, pre ktorého daná lokalita nie je rozhodujúca, ale je preňho vhodná, nemusí byť ochotný zaplatiť vyššiu sumu.
Nastavenie a určenie správnej trhovej ceny je podľa môjho názoru alchýmia, ktorá berie do úvahy veľké množstvo premenných.
Na cenu môže mať vplyv aj nálada a nastavenie kupujúceho. Uvediem príklad: najmenej žiadané byty sú na prízemí, no naopak existuje klientela, ktorá vyhľadáva práve takéto byty (napríklad starší ľudia a imobilní klienti). Klasický klient by takýto byt nekúpil ani v najhoršom sne, no práve pre staršieho človeka to môže byť jeho vysnívaná nehnuteľnosť a bude za ňu ochotný zaplatiť plnú cenu porovnateľnú s „lepším“ bytom.
Najčastejšie chyby pri určovaní ceny:
Najčastejšou chybou pri stanovení predajnej ceny je laxný prieskum realitných portálov a navýšenie ceny o povedzme 10 %, aby bolo z čoho ,,spúšťať´´.
Druhou najčastejšou chybou je pretavenie citovej väzby do ceny nehnuteľnosti.
Oba tieto prístupy vedú k nedostatočnej atraktivite ponuky a minimálnemu alebo žiadnemu záujmu zo strany potenciálnych záujemcov.
Odporúčam sa pri stanovení predajnej ceny poradiť s odborníkmi.
Ing. Róbert Bognár – Realitný maklér
Tel. číslo: 0911078865
Email: bognar@cassareal.sk